Україна зробила крок назустріч вирішенню проблеми безгосподарності багатоквартирних будинків. Зокрема, набрав чинності Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Тож, чого чекати співвласникам квартир у таких будівлях?
У процесі масової приватизації існуючого житлового фонду більшість українців отримали в індивідуальну власність квартири, які раніше вважалися державними. Приватизація пройшла досить швидко і без особливих ускладнень. Людям імпонувало почування себе власником нерухомості, отримання можливості купівлі-продажу житла і розпорядження ним на свій розсуд. Водночас виникла серйозна проблема. Квартири стали приватною власністю, а будинки в цілому виявилися без господаря, хоча в Законі «Про приватизацію державного житлового фонду», прийнятому ще в 1992 році, чітко визначено, що власники квартир у багатоквартирному житловому будинку є співвласниками загальнобудинкових систем і приміщень. Зокрема, це стосується огороджувальних будівельних конструкцій, внутрішньобудинкових інженерних систем і обладнання, допоміжних приміщень, сходових клітин, прибудинкових територій. Тобто всі квартировласники одного будинку є співвласниками всього будинку в цілому і несуть загальну відповідальність за його технічний стан.
Реалізація прав на спільну власність вимагала створення певних організаційних форм об’єднання співвласників у єдиний колектив. У світовій практиці такими формами стали кондомініуми. Вперше вони були створені в США у 40-х роках минулого століття. За багато років існування кондомініуми показали свою високу ефективність як дієва форма управління колективною власністю багатоквартирних будинків. У нашій країні їхнім аналогом стали об’єднання співвласників багатоквартирних будинків.
Основні завдання таких об’єднань, їх права і обов’язки, методи роботи і взаємовідносини з державними та іншими організаціями були викладені в Законі «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», прийнятому наприкінці 2001 року. Схвалюючи цей Закон, уряд і законодавці розраховували, що населення почне активно об’єднуватися в подібні структури і тим самим візьме на себе відповідальність за технічний стан житлового фонду, звільнивши від цього державу. Однак очікуваної активності не спостерігається. За час, сплив опісля прийняття Закону, в країні створено близько 17 тисяч ОСББ, а це приблизно 20% від існуючих багатоквартирних будинків.
Разом з тим альтернативи об’єднанням співвласників сьогодні не існує. З року в рік стан житлового фонду тільки погіршується. І якщо негайно не вжити результативних заходів, ситуація взагалі може стати незворотною. Тільки ефективний і зацікавлений власник здатний мобілізувати фінансові, інтелектуальні, організаційні та інші ресурси, необхідні для вирішення загального для всіх квартировласників завдання – зробити свій будинок технічно стійким, енергоефективним, комфортним і при цьому з мінімальним енергоспоживанням. Якоюсь мірою цьому має посприяти Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який набув чинності з 1 липня ц. р.
Спрямованість нового закону чітко зорієнтована на стимулювання процесу створення ОСББ у всіх існуючих багатоквартирних будинках. З цією метою на законодавчому рівні врегулювали багато проблем, які раніше виникали перед власниками квартир, що намагалися створити подібні об’єднання. Так для багатьох каменем спотикання було саботування місцевими чиновниками передачі земельних ділянок, на яких розташовувалися будинки, у власність ОСББ. У попередніх законах це положення було виписане не дуже чітко. У новому законі земельні ділянки, на яких розміщені житлові будинки, а також допоміжні споруди та прибудинкові території, безоплатно передаються у власність або у постійне користування ОСББ. Більше того, навіть якщо будівля за роки експлуатації зруйнувалася, земельна ділянка залишається у власності об’єднання співвласників. Також серйозною проблемою для новостворених ОСББ було отримання від колишніх балансоутримувачів багатоквартирного будинку технічної документації на будівлю, документів про введення його в експлуатацію, тощо. Новим законом встановлено, що попередній балансоутримувач зобов’язаний передати всю документацію протягом трьох місяців після реєстрації об’єднання співвласників. Якщо балансоутримувач, посилаючись на відсутність такої документації, відмовляє в передачі, йому встановлено піврічний термін на відновлення втраченої документації і подання її об’єднанню. Причому всі витрати на відновлення документації здійснюються за рахунок коштів колишнього балансоутримувача.
Принципово новим положенням цього закону є норма про те, що всім співвласникам багатоквартирних будинків, в яких ще не створені ОСББ, дається річний термін, щоб визначитися з формою управління своїм будинком. Якщо ж за цей час співвласники не визначаться з тим, як їм управляти спільним майном, то закон надає право місцевим органам влади визначитися, хто буде керувати таким будинком. У цьому випадку уповноважений представник місцевої влади від імені співвласників підпише договір на управління житловим будинком із обраним місцевим органом керуючим. При цьому співвласники жодним чином не зможуть вплинути на вибір керуючого. Такий договір підписується строком на один рік із автоматичною пролонгацією на наступний рік, якщо за місяць до закінчення строку договору співвласники письмово не відмовляться від нього і запропонують іншу форму управління. Зрозуміло, що це нововведення має змусити співвласників багатоквартирних будинків замислитися щодо того, як більш ефективно керувати спільною власністю. Віддати управління в чужі руки або зайнятися цим самим. Другий шлях більш раціональний, оскільки ніхто, крім самих власників, не зацікавлений у поліпшенні технічного стану житла, підвищення його енергоефективності та скорочення енергоспоживання.
Реалізація такого шляху потребує в обов’язковому порядку створення ОСББ. Можливості таких об’єднань в управлінні спільної власності досить широкі і припускають ряд варіантів. По-перше, правління ОСББ може безпосередньо керувати своїм будинком. Для цього набирається відповідний персонал: бухгалтер, двірники, ремонтні працівники, тощо. Правління організовує і контролює їхню роботу по утриманню будинку. Крім того, правління укладає договори з організаціями постачальниками різних комунальних послуг із обслуговування будинку. Це стосується всіх видів енерго- і ресурсопостачання, вивезення сміття, обслуговування ліфтового господарства тощо. Правління розробляє і реалізує (після схвалення загальними зборами співвласників) плани поточних і капітальних ремонтів, термомодернізаційних заходів і т. д. Така система управління вимагає певної підготовки і кваліфікації членів правління ОСББ, які взяли на себе відповідальність за управління своїм будинком, а також ініціативи та бажання займатися цією досить складною справою. Другий варіант передбачає залучення до вищеперерахованої роботи професійного керуючого, якого наймає правління ОСББ. У цьому випадку успіх в управлінні спільної власності буде залежати багато в чому від підготовки, досвіду та ділових якостей керівника. З боку правління ОСББ необхідно здійснювати постійний контроль за роботою такого управляючого і при необхідності коригувати його дії. Третій варіант передбачає залучення до управління багатоквартирним будинком керуючої компанії, делегувавши їй права укладення договорів на обслуговування та технічну експлуатацію будівлі. В цьому випадку керуюча компанія використовує своїх штатних працівників для обслуговування будівлі і залучає необхідні організації для надання комунальних послуг. Правління ОСББ повинне періодично заслуховувати звіти керуючої компанії про результати її діяльності, розглядати і затверджувати розроблені нею програми поліпшення технічного стану будівлі, підвищення енергоефективності та скорочення енергоспоживання.
Разом з тим, яка б не була прийнята форма управління багатоквартирним будинком, дуже важливим є питання компетенції членів правління ОСББ з усіх аспектів, пов’язаних з управлінням будинком. Вони повинні розбиратися в багатьох проблемах, від яких залежить стан і майбутнє їхньої спільної власності. Це стосується і особливостей бухгалтерського обліку в житлово-комунальній сфері, порядку укладення різного роду договорів, взаємовідносин між різними організаціями. Але, мабуть, головну увагу слід приділити знанням у сфері термомодернізаційних заходів. Як показує практика, більшість голів ОСББ вкрай слабо орієнтуються в ефективності цих заходів, доцільною послідовністю в їх реалізації, термінах окупності. Разом з тим довговічність, енергоефективність, низьке енергоспоживання наших будівель і як наслідок – зниження рівня оплати за житлово-комунальні послуги, багато в чому залежать від того, наскільки успішно буде проведена термомодернізація існуючого житлового фонду. Враховуючи це, було б доцільно організувати широкомасштабне навчання як діючих, так і перспективних керівників ОСББ.

Алекс Гор
“Україна комунальна”

 

Позначки: , , ,